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中国城市化风云激荡步伐铿锵

发布时间:2019-08-18 23:07:58

  ■朱旻/文

  6月间燥热的北京突然雨水丰沛,与天气形成现实映照的是,19日,一次重新诠释城市商业价值的思想碰撞,一次直面“弱商危局”的实战论道,一次大师、商业领袖级精英云集的愿景勾勒,让力图锻造中国城市发展全新引擎的城市综合体操盘手们,在因 澎湃所副产的行业性躁动中,得到一场可以令其保持淡定冷静的甘霖。

  一场堪称人类历史上空前的城市化运动正在中国大地全面铺开。依照蓝图,中国的城市化率将在2020年到达55%,至少超过8亿的中国城市人口给我们的经济格局、建设方向提出了一道必须严谨面对、精心解决的难题。每一个细节,都可能是决系成败的关键点。

  从粗放到集约,从单一到多元,是每一个经济体突破旧有桎梏、实现原始积累、步入现代化科学发展轨道的必经之路。事实上,在转变路径中,无论是集中型城市化、分散型城市化,还是旧地型城市化模式,中国城市的迈进步伐正从蹒跚不整逐步变得更从容协调。然而,如何掌握城市化进程中集约的地域、尺度、形式,依旧在各方探索中,这也无疑是解决中国“大城市不大、中城市不活、小城市不强、小城镇不优”的要点之一。

  2009年,扩大内需是全年“保八”的重中之重,由此,顺势而为加速推动城市化进程,承载着与生俱来的历史使命。如何在新的城市化进程中实现三大产业共进、多引擎共鸣,是所有城市建设者共同的命题,由此,能够“24小时繁荣”,有着典型的集约化特色,有着商业、居住、会展,以及休闲等多种功能的城市综合体,已被设定为拉动城市“新动力”的引擎之一。

  全国范围的“造体运动”,让已经有了19年发展史的中国城市综合体步入了新一轮的变革与急速拓张。二次发展的提速历程,值得国人为这一篇章重新书写卷首语。

  78年前,19栋楼组成的洛克菲勒中心,给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念,其公共空间的创新和商业功能的复合,让其成为全世界仰慕的财富象征。自此后,亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱,从东京11.6平方公里的“城中城”六本木,到香港中环的国际金融中心IFC,都展现了融合当地城市文化的商业精华。

  然而,综合体在中国的进程并非一帆风顺。从1990年开业的北京国贸中心成为中国综合体雏形,到2001年上海的恒隆广场这一早期城市综合体标志性建筑落成,用了11年;再到万达确立HOPSCA的现代综合体模式,又用了7年。

  投资巨大,回收周期漫长,商业运作模式极为复杂,这些都注定了综合体运营的艰难,然而,旺盛的生命力和美好的愿景,依旧让城市与开发商们趋之若鹜。

  于是,在2008年,中国城市综合体的大规模孕育期正式开始。是年7月间,杭州市政府首次提出了要建设100座多功能城市综合体的宏大计划,让全国人深切感受到了综合体时代来临的强音。在综合体推动之路上,杭州绝不孤单,从重庆、沈阳、合肥到青岛、珠海……一株株“巨树”的生长,让综合体从一线城市的“点”扩至二三线城市的“面”,也注定了2009年成为真正意义上的“综合体扩张元年”。正如专家所评价的:“就商业地产而言,大型城市综合体的开发,实现了持有商业地产加其他可售地产模式,平衡了开发商的资金短缺,满足了中小投资者的投资需求,走出了一条成功之路。”

  然而,金融海啸余波不断,让诸多尚处于孕育期或是“襁褓期”的综合体倍感压力。2009年,作为城市综合体运营核心要素的商业,更进入了10年以来最困难的时期,“负增长”的绿色指标在商超与连锁经营领域肆意蔓延,二三线城市综合体“销售火爆,经营惨淡”的场面层出不穷,让未来充满变数。

  于是,这样的质疑便显得格外真切:在综合体竞相涌入的“F1赛道”上,是“危险多一点”还是“夺冠的机会多一点”?如果缺少对于长期经营的精确规划,“危险多一点”的确是不争的事实。于是,“娶一个50年看不腻的老婆”便成为了诸多主流开发商对于城市综合体的建造理想,得消费者得天下,如何让自己的产品保持可持续发展的生命力,必然是未来屹立不倒的根基。

  如何让自己的产品屹立50年乃至百年仍能堪称经典?如何让城市综合体成为当地政府、开发商、商家、消费者“四赢”的新城市引擎?如何规避综合体的“四大暗疾”?

  解决这一连串的问题困惑,就必然要重塑综合体的城市商业价值体系,重书综合体发展主题的卷首语:合理选址规划,以提高土地利用效益;合理筹措分配资金,以提高资金的利用率;合理选择招商时机,以实现理想的“订单式开发”;合理打造经营管理模式,以提升项目的品质与价值……

  正所谓“文无定式理有长存”,尽管实施中的战术有所不同,但只要厘清了所有的脉络,有预见性地审视每一个步骤的利弊,综合体前进之路必然会坚定而稳健。一次智慧与经验的头脑激荡,必将为中国城市综合体的引擎添加以科学发展观为导向的时代动力。

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