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地产业务整合上实系兄弟阋于墙

发布时间:2019-08-18 22:23:16

  时代周报12月17日讯“上实集团地产业务整合最快一个多月就可以见分晓了。”12月8日,上实集团一高管告诉时代周报。

  上实集团近期大刀阔斧开展的系列地产整合动作,是其剥离“非核心投资项目”、明确集团支柱发展产业后的工作延续。

  在对上海实业发展有限公司(以下简称“ 上实发展”)注入土地资源的同时,集团下的上海实业控股有限公司(以下简称“上实控股”)亦在逐渐加大地产开发和基建主业的扩 度。

  两大地产业务平台各显神通,向集团争宠。最终谁将成为上实集团地产业务的平台,尚未有定论。纠结至今的上实集团的同业竞争问题,在整合之后能否避免?

  两大平台争夺话语权

  上实集团现拥有 家上市企业:上实控股、 上实医药和上实发展。近几年,上实集团开始逐步剥离非主营业务,以医药、房地产为主业进行重组。

  早在2006年,上实集团就通过组建上实地产,集中集团内部与房地产业相关的多个企业体系和综合资源,进行过地产重组。

  “上实集团的地产业务股权非常复杂。”山西证券分析师平海庆告诉时代周报。由于多家子公司皆有涉及房地产业务,且各自为政,究竟谁将最终成为地产业务整合平台,始终是市场关注焦点。

  “地产赚钱,谁都想搞。”上实集团内部人士如是说。据该人士介绍,上实集团最初涉足房地产业务的主要有上实发展、上实控股、上实置业集团,“上实置业集团如今已经不存在了”。

  2008年 月,上实发展以自筹资金向上实置业集团购买了其持有的 9家房地产类公司股权、海上海商业街资产及由置业集团享有的上海实业开发有限公司收益权。

  除了收购上实置业集团外,上实发展通过定向增发,购买了上实集团旗下14家地产公司的资产。

  显然,在前两年这轮地产业务整合战役中,上实发展担当了重要的角色。上实发展此次收购后,不但成为集团公司旗下的唯一地产类上市公司,也对集团内部纷繁复杂的地产业务结构做了初步厘清。

  在上实集团注入资产之后,上实发展土地储备得到大幅度增加,储备项目权益建筑面积达到608万平方米。目前上实发展下属企业多达 0余家,在上海、天津、成都、济南、青岛等多个城市拥有房地产投资开发项目。

  在采访过程中,地产业内人士对指出,上实集团曾试图将旗下所有地产业务注入上实发展。

  2007年,上实集团确实出具过《避免同业竞争声明及承诺函》,函中不仅强调未来上实“将不再新设从事房地产业务的子公司”,且明确承诺上实集团的房地产业务将全部由上实发展经营,包括朱家角的土地、汇贤雅居项目等,将在今后“条件成熟时择机注入上实发展”。

  然而,在实际经营过程中,这份承诺随着上实控股在地产业务方面的迅速发展而形同虚设。

  2007年,在收购上海城开集团有限公司后,具有更强融资能力的香港上市公司上实控股被政府选中,自此便开始立足于房地产行业。上海城开本身拥有庞大的地产资产,在被收购之前已在合肥、长沙、昆山等地成立了项目公司,开发当地项目。这两年来,上海城开的房地产收入逐渐成为上实控股的重要收入来源。

  于是,在今年掀起的新一轮业务整合过程中,上实控股的角色地位开始改变,拥有更多机会走到台前。

  今年6月28日,上实控股以5.16亿港元的价格出售其持有的微创医疗18.89%的股份。时隔一个月,上实控股再度宣布,出售 光明乳业 0.176%的股份和中芯国际8.2%的股权。10月16日,上实控股将其持有的上实医药4 .62%股权及旗下的其余医药资产售出,涉及资金超过50多亿港元。

  上实控股董事长滕一龙表示,上实控股将转型为具有上海优势,以房地产、基建及消费品为主营业务的公司。根据公开资料,上实控股涉足的行业分为三项,包括基建设施如沪宁高速、沪杭高速、中环水务,消费品如南洋烟草、永发印务,以及从事房地产业的上海城开集团。

  集团资产或将注入上实发展

  在上实系资产整合的过程中,同属上实集团的上实发展与上实控股都将重点锁定在房地产开发业务上,这引起业内对其同业竞争的担忧。

  在一切尚未有定数之前,上实发展与上实控股各自加强地产业务实力,期待在集团中获取更大的话语权。

  上实发展近日就朱家角项目与上实集团签订股权转让协议,以 . 2亿元收购集团全资子公司上海丰泽置业有限公司100%股权,从而获得朱家角淀山湖畔逾80.85万平方米土地,折合地价成本约101万元/亩,这样的价格远低于市场价。

  但相对于集团的大力支持,上实发展的前进之路看起来仍是步履维艰。“公司在建项目多,项目销售回笼资金不够理想,未来仍然面临比较大的资金压力。”平海庆认为。

  上实发展三季报显示,目前其资产负债率80%,净负债率1 0%,在行业中处于较高的水平。而今年上半年,公司实现归属母公司利润1.01亿元,同比减少45.17%。

  10月末,上实发展发布公告称,公司以4亿元人民币转让持有的上海海际房地产有限公司100%的股权。海际房地产的项目“海东海”建筑面积为1.8万平方米,楼板价在6074元/平方米左右,属于上海杨浦内环区域,周边物业单价在2.5万元/平方米以上。

  分析师指出,在房企竞相争抢越来越稀有的上海土地资源时,上实发展低价抛售手中项目,正是为了解决资金难题。

  在如此糟糕的现实面前,大股东的资产注入成为上实发展未来业绩的唯一期许,特别是上海崇明岛的土地或将会在未来6个月内注入到上实发展。

  目前,上实集团在上海崇明岛拥有86平方公里的地块,10月 1日,上海长江隧桥正式开通,这对崇明岛土地升值构成利好。这一部分资产注入的时间表,成为上实发展在这场集团地产业务整合中的亮点。

  上实控股手握100亿重金

  与上实发展的捉襟见肘相比,经过近一年的业务剥离后,上实控股共套现逾100亿港元,资金充裕。手握重金,上实控股逐步加大了“房地产和基建”的权重。

  2009年6月底,上实控股又以22.72亿港元收购了恒盛地产持有的尚海湾豪庭4栋住宅楼。通过此项交易,上实控股有望获得股权收益9亿元。

  与此同时,集团方面对上实控股的地产业务也给予了同样的支持。公开信息显示,今年8月12日,该公司以15.25亿元从母公司上实集团手中购入青浦区优质地段的土地储备,9月前,又以20亿元收购了世博园区上海湾住宅项目。滕一龙表示,年内考虑从母公司向上实控股注入位于上海具有上升潜力的土地储备资源。

  值得注意的是,12月8日,上实发展以总代价1 .96亿元,向上实集团收购了同样位于青浦区的两幅土地,总面积75.2万平方米。

  对于同个集团下有2家主业定位于房地产的上市公司,究竟扶持力度该如何倾斜,会否导致内耗,认为此时仍处敏感期的滕一龙并未给出答案。不过在接受时代周报的采访过程中,上实集团的高管透露,至于整合后,会否有一个新的地产业务平台,集团目前正在考虑。

  (本文来源:时代周报 )

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